친환경 인증 건물, 7% 임대 프리미엄 붙어
[시티타임스=독일/유럽] 이미 고금리로 한차례 타격을 입은 부동산 투자자들이 새로운 유럽 환경 규제로 큰 손실을 볼 수 있다는 전망이 나오고 있다.
법률 자문을 제공하는 변호사들에 따르면, 유럽 지역 부동산 소유주들은 그들의 건물이 불법적인 수준의 이산화탄소를 배출하거나 과도한 양의 에너지를 소비하지 않도록 하기 위해 리노베이션에 막대한 금액을 투자해야 할 것이라고 25일(현지시간) 포춘지는 전했다.
런던에 있는 국제 로펌인 링클레이터스(Linklaters)의 로리 베넷 부동산 실무 담당자는 "이러한 상황이 큰 문제를 야기하고 있다"고 밝혔다.
에너지 효율이 낮은 건물이 포함된 포트폴리오는 수십 년 만에 가장 높은 이자율로 재융자 또는 재개발과 함께 이를 개선하기 위해 막대한 자본을 지출해야 하는 과제에 직면해 있기 때문이다.
이달, 유럽연합(EU) 의원들은 건물 에너지 성능 지침(Energy Performance of Buildings Directive, EPBD)을 통과시켰다.
이 지침은 10년 이상에 걸쳐 점진적으로 시행될 예정이지만, 지침 기준에 뒤처진 부동산 소유주는 더 이상 판매하거나 임대할 수 없는 자산을 떠안게 될 위험이 있다.
EU 집행위원회에 따르면 현재로서는 이 지역의 리노베이션을 통해 연간 에너지 소비를 1%만 줄일 수 있다.
EU는 기후 요건을 충족하기 위해 건물 소유주가 리노베이션에 대한 지출을 연간 2천750억 유로(약 108조원9700억원)까지 늘려야 한다고 말한다.
베넷은 "리노베이션에 엄청난 돈이 필요하다"며 "관계자들은 개보수에 투자하는 것보다 과태료를 내는 게 단기적으로 더 낫다고 판단한다"고 말했다.
유럽의 새로운 에너지 성능 법은 지역 내 수만 개 건물에 영향을 미칠 것으로 예상된다.
2033년까지 건물주들은 EU에서 에너지를 가장 많이 소비하는 건물의 4분의 1을 개조해야 한다.
결국 화석 연료 보일러는 퇴출되고 태양광 패널을 갖춘 건물이 들어서게 된다. 오는 2030년까지 모든 신축 건물은 탄소 배출이 없어야 한다.
이러한 지침은 최근 몇 년간 EU 경제의 친환경화를 위해 채택된 최초의 이니셔티브 패키지의 일부로, 여기엔 환경 피해에 대한 법적 책임과 에너지, 배출량, 물 사용 데이터의 의무 공개가 포함된다.
EU 이외에도 영국은 부동산 소유주가 환경 개선에 나서도록 강제하는 규정을 마련할 계획이다.
런던에 본사를 두고 650억 유로의 유럽 부동산 대출을 관리하는 마운트 스트리트(Mount Street)는 현재 영국 상업용 부동산의 약 70%가 에너지 성능 인증서(EPC) 등급이 C 이하인 것으로 추정하고 있다.
이는 영국 정부의 계획에 따라 2027년 4월까지 모든 건물 소유주가 최소 C등급을 달성해야 하고, 2030년 4월까지 건물 등급이 B등급 이하로 떨어지지 않도록 개보수가 이뤄져야 한다.
EU에서 약 85%의 건물이 2000년 이전에 지어졌다는 게 EU 집행위원회의 설명이다. 이 건물들은 에너지 성능이 좋지 않기 때문에 화석 연료가 냉난방 에너지원의 3분의 2를 차지하는 상황에서 최대 전력 사용처 중 하나다.
EU는 2030년까지 이 부문의 탄소 배출량을 60% 줄이고자 한다.
베이커 맥켄지의 장 프랑수아 반덴베르헤 부동산 전문가는 "부동산 투자 협상과 결정 과정에서 이러한 고려사항이 점점 더 중요해지고 있다"고 전했다.
이어 반덴베르헤는 "일부 부동산 소유자와 관리자는 새로운 트렌드를 수용지만 다른 일부는 의무를 피하는 데 골몰하고 있다"고 덧붙였다.
이미 친환경 인증을 받은 건물은 그 어느 때보다 수요가 많다. 부동산 자문사 CBRE에 따르면 주요 EU 시장에서 2023년 중반 사무실 22%가 지속 가능한 인증을 받았으며, 이는 2019년 15%에서 증가한 수치다.
다른 CBRE 연구에 따르면 건물의 규모와 위치, 연식, 리노베이션 이력을 고려할 때 친환경 인증 건물은 7%의 임대 프리미엄이 붙는 것으로 나타났다.
존스랑라살(Jones Lang LaSalle Inc.)의 11월 보고서에 따르면 현재 EU 대기업의 친환경 부동산에 대한 수요는 공급량을 50% 이상 초과하고 있다.
베넷은 "경제가 회복되면 금리가 내려갈 것이고, 이는 부동산 투자자들에게 좀더 숨통을 틔워줄 것"이라고 전했다.